Aspectos más relevantes de la compra de bienes raíces:
1) Verificar que la persona o empresa que le vende, sea legalmente dueña de la propiedad:
Para establecer esto, se solicita al conservador de bienes raíces competente ( el que corresponde al lugar en que se encuentra ubicada la propiedad) una copa autorizada del titulo de dominio, y un certificado de dominio vigente de la propiedad, para pedir esta documentación deberá solicitar al vendedor datos de foja, numero y año de inscripción de la propiedad.
2) Verificar que la propiedad no se encuentra afecta a hipotecas, embargos, y gravámenes en general:
Para determinar esto, debe solicitar al conservador de bienes raíces competente ( el que corresponde al lugar en que se encuentra ubicada la propiedad), un certificado de gravámenes y prohibiciones, para pedir esta información deberá solicitar al vendedor datos de foja, numero y año de inscripción de la propiedad.
3) Si esta comprando una parcela de agrado, o un lote en zona rural:
Deberá verificar los siguientes antecedentes:
- El plano agregado al registro de propiedad del conservador de bienes raíces competente ( el que corresponde al lugar en que se encuentra ubicada la propiedad), el cual da cuenta de la superficie, forma y deslindes de la propiedad, y si se trata de un loteo regular o es una venta de derechos, para pedir esta información, deberá solicitar al vendedor el numero de agregado y el año en que se agrego el plano respectivo.
- Si la parcela se entregara con servicios básicos de luz y agua y cual es el origen de dichos servicios.
- Si los caminos del loteo son servidumbres que se restan de la superficie de su lote, o si por el contrario son lotes caminos independientes con una superficie propia. ambas alternativas son legales, pero a usted le interesara saber si existe alguna superficie de su lote afecta a caminos.
4) Verificar que la propiedad tenga asignado un rol de avalúo fiscal propio y si existe deuda de contribuciones:
Para establecer si la propiedad tiene un avalúo fiscal propio, debe ingresar el numero de rol de la propiedad al sitio web de sii, y solicitar un certificado de avalúo fiscal que debe coincidir con el inmueble que se esta investigando. Para determinar si existe deuda de contribuciones, deberá ingresar el rol de avalúo de la propiedad al sitio web de Tesorería General de la República, y buscar la opción certificado de deuda de contribuciones. Puede ocurrir que la propiedad tenga contribuciones atrasadas, las cuales deberán ser pagadas por el vendedor al día de firma del contrato de compraventa, situación que siempre verificara el notario de todas maneras. Si el vendedor tiene una deuda de contribuciones, pero hizo un convenio con sii que este al día, el notario autorizara el contrato, pero usted deberá determinar con el vendedor si se descuenta la deuda total del precio, o si usted se hará cargo de los futuros pagos de este convenio.
5) Verificar la información contenida en las escrituras de promesa de venta y de compraventa:
Al momento de formalizar el negocio con el vendedor, puede ocurrir que se celebre primero un contrato de promesa de compraventa, en este caso, deberá tener especial cuidado en la revisión de los datos indicados en la escritura sobre la propiedad (indicados en los números 1,2,3,y 4), en cual es el plazo establecido para la celebración de la compraventa y desde cuando se cuenta este plazo; sobre la multa o clausula penal que normalmente se establece en este tipo de contrato en caso de incumplimiento de alguna de las partes, y que el contrato sea redactado en forma clara y por escritura publica: este ultimo aspecto, aunque la ley no lo exige para la existencia o validez de un contrato de promesa, es conveniente para el comprador que se haga con esta formalidad, porque si consta en este tipo de documento, el prominente comprador puede inscribir la promesa en el registro de hipotecas del conservador de bienes raíces competente, con lo cual el vendedor no podrá vender a otra persona mientras la promesa se encuentre vigente.
Al momento de celebrar el contrato de compraventa, deberá tener especial cuidado en la revisión de los datos indicados en la escritura sobre la propiedad (indicados en los números 1,2,3,y 4), y que el documento sea redactado por escritura publica, en este caso, a diferencia del contrato de promesa, es necesario como requisito de existencia del contrato de compraventa de bienes raíces, que conste por escritura publica.
6) Inscribir la propiedad en el conservador de bienes raíces competente:
Una vez que la escritura es firmada por las partes ante notario publico, este ultimo debe entregar copias del documento, junto a dos formularios del sii, N° 2890 sobre enajenación de bienes raíces. Esta documentación debe ingresarse al conservador de bienes raíces competente, a fin de que se realice la inscripción de la propiedad a nombre del comprador. La ley no establece un plazo para realizar este tramite, mucha gente puede tardar años en hacerlo, pero es prudente requerir la inscripción tan pronto se entreguen las copias de la escritura y los formularios indicados, o se corre el riesgo que el vendedor pueda realizar una nueva venta por la misma propiedad.